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Die Zahl der Wohnungen im Gebiet sowie die Eigentümer sind in Tabelle 12 dargestellt.

Tab. 12: Wohnungseigentümer und Wohnungszahlen

Die größten Anteile am Wohnungsbestand des Gebietes befinden sich im Eigentum der Hohenschönhauser Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE sowie der Wohnungsgenossen-schaft Lichtenberg (WGLi). Insgesamt stellen beide Wohnungsunternehmen 91% des Wohnungsbestandes im Gebiet. Die Zahl der Wohnungen im Gebiet hat sich damit gegenüber der Zahl von 1997 (17.755 WE) um rd. 700 WE erhöht (vgl. folgende Abbildung).

In den vergangenen Jahren wurde der Wohnungsbestand mit folgenden Vorhaben erweitert:

• 75 WE in Wohnhaus Storkower Straße/Rudolf-Seiffert-Straße
• 129 WE im Apartmenthaus Storkower Straße 205 A (Berlinovo),
• 425 WE im Wohnhaus Alfred-Jung-Straße 14 (House of Nations),
• 29 WE in zwei Mehrfamilienhäusern in der Ernst-Reinke-Straße 4.

Folgende Wohnungsbauvorhaben befinden sich gegenwärtig in der baulichen Umsetzung:

• 107 WE im Wohnprojekt „Wohnen am Lichtgarten“ (WGLi),
• 70 WE im Wohnhochhaus Paul-Zobel-Straße 10 (HOWOGE),
• 375 WE im Apartmenthaus Alfred-Jung-Straße 12.

Damit ist im Jahr 2019 mit der Fertigstellung von 552 WE zu rechnen. Die Wohnungszahl würde dann im Jahr 2019 insgesamt 19.012 WE betragen.

Abb. 8: Eigentümerstruktur

[20]     Quelle: Städtebauliche Rahmenplanung StadtBüro Hunger 1997

[21]     Quelle: WGLi, Zuarbeit, November 2018

[22]     Quelle: Siehe FN 20

[23]     Quelle: Eigene Erhebung

[24]     Quelle: Siehe FN 20

[25]     Quelle: Eigene Erhebung

Aus den vorhergehenden Abschnitten wurde deutlich, dass das Thema „Ergänzendes Bauen“ im Gebiet Fennpfuhl bereits in den 90er Jahren des vergangenen Jahrhunderts (vgl. Abschnitt 2.2 ff) präsent ist.

Heute zeigt sich: Die Großsiedlung Fennpfuhl ist ein gut angenommener Wohnort mit insgesamt guten Wohnlagen. Die Wohnungsbestände sind überwiegend saniert, es gibt praktisch keinen Leerstand[26].

Mit dem Wachstum der Einwohnerzahlen in Berlin und auch in Lichtenberg ab ca. 2012 steigt indessen die Nachfrage nach Wohnraum und die kommunalen Wohnungsunternehmen haben den Auftrag, auf ihren Flächen mit dem Bauen auch in Nachbarschaften ergänzenden Wohnraum zu schaffen.

Nachfolgend wird daher untersucht und aufgezeigt, auf welchen Flächen im Gebiet das Potenzial für weiteren Wohnungsbau möglich sein kann.

Grundsätze der städtebaulichen Entwicklung der Großsiedlung Fennpfuhl

Zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung des Gebietes Fennpfuhl gelten folgende Grundsätze:

• Ergänzendes Bauen soll auf bereits versiegelten Flächen stattfinden, um Freiflächen zu erhalten. Damit wird dem städtebaulichen Leitbild der Großsiedlung „Wohnen im Grünen - mitten in der Stadt“ gefolgt.
• Ergänzende Bebauung soll im Kontext der Großmaßstäblichkeit der Großsiedlung stattfinden (z.B. Vermeidung der Entstehung kleinteiliger Hof-Strukturen).
• Ergänzende Bebauung soll sich in der städtebaulichen Struktur dem Bestand unterordnen.
• Vorhaben des ergänzenden Bauens sollen einen erkennbaren Mehrwert für die Nachbarschaft besitzen.
• Die Einhaltung einer klaren Formsprache im Sinne der Großsiedlung (Vermeidung von Steildächern, etc.) soll befolgt werden.
• Bei Vorhaben des ergänzenden Bauens sind Lösungen für den ruhenden Verkehr innerhalb der Nachbarschaft sowie für erforderliche Spielflächen auf dem eigenen Grundstück zu finden.

Diese Grundsätze gelten als Prüfkriterien sowohl für mögliche Vorhabenträger als auch bei der Prüfung der Zulässigkeit von Vorhaben. Auf mögliche Vorhaben des ergänzenden Bauens können sie als „Selbstverpflichtung“ angewendet werden.

Mit diesen Grundsätzen soll die städtebauliche Struktur der Großsiedlung mit dem städtebaulichen Leitbild „Wohnen im Grünen-Mitten in der Stadt“ gesteuert werden.

Entgegenstehende Entwicklungsabsichten, als die hier dargestellten, lösen in der Regel ein Planerfordernis aus.

 

Potenzialflächen für ergänzende Wohnbebauung

Mit den Grundsätzen der städtebaulichen Entwicklung der Großsiedlung scheiden unversiegelte Flächen (öffentliches und privates Grün) als Potenzialflächen für ergänzendes Bauen aus. Die vorhandenen Wohnhöfe bleiben somit als Potenzialflächen für ergänzendes Bauen unangetastet.

Unter Berücksichtigung der Grundsätze der städtebaulichen Entwicklung der Großsiedlung wurde bei der Prüfung der Verfügbarkeit von Potenzialflächen für ergänzendes Bauen weiter folgendes geprüft:

• Größe der Fläche/ Wirtschaftlichkeit: Die Potenzialfläche muss eine bestimmte Größe besitzen, um wirtschaftlich entwickelbar zu sein.
• Eigentumsverhältnisse/ Verfügbarkeit: Klare Eigentumsverhältnisse unterstützen das mögliche Entwicklungspotenzial.
• Städtebauliche Situation mit Bezug zu angrenzendem (wohnungs-) und siedlungsnahem Freiraum: Die Möglichkeit der Weiterführung einer vorhandenen oder prägenden städtebaulichen Struktur mit vorhandenen ergänzenden Funktionen und Flächen (wohnungsnaher Freiraum, soziale Infrastruktur, Flächen für den ruhenden Verkehr)
• Vorhandene Erschließung für Pkw, ÖPNV, den Radverkehr und fußläufigen Verkehr in der näheren Umgebung: Die Fläche muss erschlossen, bzw. die Erschließung muss unproblematisch möglich sein.

Nachfolgend sind die als Potenziale für ergänzendes Bauen in Betracht kommenden Flächen dargestellt. Folgendes zeigt sich:

1. Gemäß der dargestellten Grundsätze besitzen Flächen auf den großzügig erhaltenen Randparkplätzen deutliches Potenzial für ergänzendes Bauen (Landsberger Straße, Vulkanstraße, Storkower Straße); verbunden in Bezug auf die Umsetzung jedoch mit Prüfaufträgen in Bezug auf lärmrobuste Bebauung.
2. Der durch offene Zeilenbebauung geprägte Bereich der Landsberger Allee/ Storkower Straße besitzt weiteres Potenzial für ergänzendes Bauen.
3. Als einzige Fläche innerhalb eines Wohnbereiches besitzt der Standort einer ehemaligen Schule in der Bernhard-Bästlein-Straße das Potenzial für ergänzende Wohnbebauung; diese Fläche wurde bereits von der WGLi gekauft.

Bereits im Verfahren befindet sich die Fläche des Bebauungsplans 11-38 Weißenseer Weg 76 für ein Wohngebiet nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung mit ca. 550 WE.

Damit liegt ein den städtebaulichen Zielen der Gebietsentwicklung abgestimmte Kulisse von Potentialflächen für ergänzendes Bauen vor. Die hier dargestellte Flächenkulisse kann um folgende weitere Potenzialflächen erweitert werden, z.B.:

• Flächen von wenig-geschossigen Gebäuden (Einzelhandels- und Nahversorgungsmärkte, z.B. Kreativmarkt am Storkower Bogen, REWE und NP-Markt am Roederplatz, Schwimmhallen [Anton-Saefkow-Platz, Storkower Bogen]).
• Bei der Prüfung dieser weiteren Potenzialflächen sind sicherzustellen, dass ausreichend wohnungsnaher Freiraum geschaffen wird, Lösungen für die Mobilitätsbedürfnisse der künftigen Anwohner in die städtebauliche Konzeption des Vorhabens integriert werden und betriebswirtschaftliche Funktionen (Anliefer- und Zufahrtsbereiche) nicht in Konflikt mit unmittelbar wohnungsnotwendigen Funktionen stehen.

Abb. 9: Potenzialflächen Wohnen

 

 

 

 

 

 

Die in der Abbildung 9 dargestellten und nummerierten Potenzialflächen werden nachfolgend in Bezug auf Größe, mögliche Zahl an Wohnungen sowie Einwohner und weiterer Merkmale untersucht (die Fläche 9 [Weißenseer Weg 76] befindet sich bereits in einem Plan-Verfahren [Bebauungsplan 11-38] und wird daher nachfolgend in der summarischen Übersicht Tabelle 16, S. 43 berücksichtigt).

Tab. 13: Potenzialflächen auf Randparkplätzen

Je nach Wohnungsgröße und möglicher Wohnungsbelegung würden auf Randparkplätzen in etwa knapp 700 bis etwas über 1.000 Wohnungen möglich sein. Je nach Zahl der Einwohner je Haushalt würde dies einer Einwohnerzahl zwischen etwas unter 1.000 und 1.800 entsprechen.

Tab. 14: Potenzialflächen Landsberger Allee/Storkower Straße

Diese Potenzialfläche kann Platz für etwa 270 bis 400 Wohnungen schaffen. Je nach Zahl der Einwohner je Haushalt würde dies einer Einwohnerzahl zwischen 380 und 680 entsprechen.

Tab. 15: Potenzialfläche Bernhard-Bästlein-Straße/Weißenseer Weg sowie Fläche des Bebauungsplan-Gebietes 11-38 Weißenseer Weg 76

Diese Potenzialflächen bieten Platz für 640 bis 680 Wohnungen und 900 bis 1230 Einwohner.

Nachfolgend werden die ermittelten möglichen Zahlen an Wohnungen und Einwohnern, die mit den Potenzialflächen möglich sind, zusammenfassend dargestellt.

Tab. 16: Potenzial an Wohnungen und Einwohnern gesamt

 

Die hier ermittelten Zahlen veranschaulichen, welches Potenzial an zusätzlichen Wohnungen und möglichen Einwohnern im Gebiet Fennpfuhl möglich ist. Diese Zahlen stellen jedoch nur einen groben Anhaltspunkt für ein denkbares Wachstum dar. Folgende Einschränkungen gilt es zu berücksichtigen:

• Aufgrund der Problematik des ruhenden Verkehrs und der grundstücksbezogenen Freiflächen, die beides gemäß der Grundsätze der städtebaulichen Entwicklung des Gebietes zu berücksichtigen sind, sind Reduzierungen in der tatsächlich zu erzielenden Netto-Wohnfläche relevant.
• Es ist denkbar, dass in die Potenzialflächen Einzelhandelsflächen integriert werden, wie Netto auf Flurstück 3186 und Kaufhalle mit russischem Sortiment Flurstück Nr. 9017.
• Nach gegenwärtigem Stand das künftige Kita- Angebot als ausreichend bewertet wird (Voraussetzung ist, dass Kapazitätserweiterungen und Vorhaltestandorte aktiviert werden und der Betreuungsschlüssel bei ca. 86% verbleibt [vgl. Abschn. 5.1 Tab. 21]). In Einzelfällen kann es sein, dass Flächen für Kindertagesstätten ggf. in die geplanten Vorhaben integriert werden.

Angenommen wird daher die Zahl von möglichen 1.850 Wohnungen mit 3.000 Einwohnern; beides liegt im mittleren Bereich der hier angestellten Überlegungen.

Umsetzungsmöglichkeiten

Für die hier dargestellten Potenzialflächen für ergänzendes Bauen gilt es, u.a. folgende Probleme in den städtebaulichen Konzepten zur Umsetzung zu lösen:

Randparkplätze Landsberger Allee, Vulkanstraße, Storkower Straße (Flächen 1, 2, 3, 4, 5, 6)

• Integration der vorhandenen sowie der je Vorhaben zu erwartenden Kfz- Stellplätze (ggf. separat zu errichtendes Parkhaus oder andere Lösung),
• Schaffen von wohnungsnahem Freiraum mit nach Bauordnung Berlin (BauO Berlin) erforderlichen Kinderspielplätzen auf eigenem Grundstück,
• Gestalten einer Bebauung, die ausreichend Schutz vor Verkehrslärm bietet.

Vulkanstraße (Flächen 3, 4, 5)

• Die mögliche Wohnbebauung kann nur errichtet werden, wenn damit der Schutz und Erhalt des Gewerbegebietes gewährleistet ist.

 

In der folgenden Abbildung 10 sind die Potenzialflächen dargestellt und mit ihnen städtebauliche Chiffre. Damit soll lediglich veranschaulicht werden, dass Baukörper auf diesen Flächen z. B. straßenbegleitend möglich sind.

Landsberger Allee/Storkower Straße (Fläche 7)

• Das Schließen der offenen zugunsten einer geschlossenen Bebauung im Stadtraum des Kreuzungsbereiches Landsberger Allee/ Storkower Straße.
• Über eine mögliche Bebauung kann hier erst nach Vorlage rechtskräftiger Planunterlagen zum Weiterbau oder in enger Abstimmung der für den Weiterbau der A 100 zuständigen Senatsverwaltung entschieden werden.

Bernhard-Bästlein-Straße/Weißenseer Weg (Fläche 8)

• Das erschlossene Grundstück der WGLi kann mit Wohngebäuden bebaut werden. Die ehemals mit einem DDR-Typenschulbau bestandene Fläche kann somit wieder im Kontext der angrenzenden Wohnbebauung sowie der angrenzenden Grundschule genutzt werden.

Fläche des Bebauungsplans 11-38 Weißenseer Weg 76

• Der Bebauungsplan befindet sich im Verfahren. Abgeschlossen sind die frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit sowie der Träger öffentlicher Belange. Die in Tabelle 16 aufgeführten Zahlen zu den möglichen Wohnungen entsprechen den Zielen des Bebauungsplanes.

Weitere Möglichkeiten des Zuwachses an Wohnungen 

Durch Umbauten von bestehenden Wohngebäuden ist es möglich, zusätzliche Wohnungen zu schaffen, ohne Potenzialflächen zu benötigen. Dies betrifft die 4- und 5-geschossigen Wohnbauten im Gebiet um die Herbert-Tschäpe-Straße sowie die Wohnzeilen im Gebiet zwischen Erich-Kuttner und Max-Brunnow-Straße.

Hier sind unter bestimmten Rahmenbedingungen auch Aufstockungen möglich, mit denen ergänzend Wohnraum geschaffen werden kann. Dabei gilt es, folgendes zu beachten:

• Mit der Erhöhung der Wohngebäude verändern sich die Proportionen der vorhandenen Freiflächen zwischen den Blöcken, Freiflächen werden in ihrer Wirkung kleiner und „passen“ nicht mehr zu den aufgestockten Wohngebäuden.
• Der Nutzungsdruck auf die vorhandenen Freiflächen erhöht sich mit der Zunahme der Einwohnerzahl, denn neue Freiflächen entstehen nicht.
• Das gleiche gilt für die Flächen des ruhenden Verkehrs: Zwar können die vorhandenen Erschließungsstraßen weiter genutzt werden, jedoch erhöht sich die Zahl potenziell vorhandener Pkw; der Druck auf die vorhandenen Pkw-Einstellplätze steigt und neue können nur auf Kosten von Freiflächen generiert werden.
• Wohnungsneubau als Aufstockungen erfordert das Anbringen eines Aufzuges, zur Gestaltung der barrierefreien Erreichbarkeit der neu zu schaffenden Wohnungen. Dies ist mit Kosten im Neubau sowie darüberhinaus dauerhaft im Unterhalt verbunden. Betriebskosten werden auch auf die Bestandsmieter umgelegt.

Aus diesen Gründen wird das Aufstocken auf vorhandene Wohngebäude als generelle Lösung nicht als positiv für das Gebiet Fennpfuhl betrachtet. Nur für Einzelfälle in besonderen Lagen kann dies begründet werden.

Abb. 10: Städtebauliche Struktur der Großsiedlung mit ergänzenden Wohnbauten (Beispiel für die städtebauliche Weiterentwicklung)

 

 

 

 

[26]     Im Zuge der Bearbeitung erfolgte Mitteilung der HOWOGE sowie der WGLi.

[27]     Angenommen werden Wohnungen mit 60 m² und 90 m². Diese Wohnungsgrößen entsprechen den gegenwärtig errichteten Wohnungsgrößen. Insofern wird hier von der Wohnungsgröße, wie sie im Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung angegeben ist (100m² BGF) bewusst abgewichen. Die Wohnungsfläche wird wie folgt ermittelt: Die Grundstücksgröße wird mit den Kennziffern für Allgemeine Wohngebiete gemäß BauNVO in Bezug gesetzt. Zur Ermittlung der Netto-Wohnfläche wird die Bruttogeschossfläche um 25% reduziert (Wandstärke, Flächen für innere Erschließung). Angenommen wird eine Bebauung mit 6 Vollgeschossen.

[28]     Für die Ermittlung der Einwohnerzahl wird eine Wohnungsbelegung von 1,4 sowie 1,8 Einwohner je Wohnung angenommen (Angaben in der Tabelle gerundet).

[29]     Siehe Fußnote 27.

[30]     Siehe Fußnote 28.

[31]     Die Fläche wird in der Bilanz nicht aufgenommen. Hier werden mögliche Wohnungszahl und Einwohner bezogen auf eine 4-geschossige Bebauung angenommen, mit der die offene Bebauung zur Storkower Straße hin geschlossen wird. Angenommen werden hier 50 bis 75 WE und 70 bis 130 mögliche Einwohner; beides ist in der Gesamtsumme der Tabelle enthalten.

[32]     Beide Wohnungsunternehmen haben angegeben, dass ihnen Flächen/Teilflächen gehören; Eigentumsverhältnisse müssen im weiteren Verfahren überprüft werden.

[33]     Angenommen werden Wohnungen mit 60 m² und 90 m². Die Wohnungsfläche wird wie folgt ermittelt: Die Grundstücksgröße wird mit den Kennziffern für Allgemeine Wohngebiete gemäß BauNVO in Bezug gesetzt. Zur Ermittlung der Netto-Wohnfläche wird die Bruttogeschossfläche um 25% reduziert (Wandstärke, Flächen für innere Erschließung). Angenommen wird eine Bebauung mit 6 Vollgeschossen.

[34]     Für die Ermittlung der Einwohnerzahl wird eine Wohnungsbelegung von 1,4 sowie 1,8 Einwohner je Wohnung angenommen (Angaben in der Tabelle gerundet).

Die Großsiedlung Fennpfuhl ist als Wohngebiet konzipiert. Auch aufgrund ihrer städtebaulichen Struktur mit Anlagen und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur, ihrer Freiraumstruktur, ihrer verkehrlichen Infrastruktur sowie der Einzelhandelsstandorte ist sie ein nachgefragter Wohnstandort, was sich auch in der gegenwärtigen Vollvermietung der Wohnung zeigt.

Mit den Hauptvermietern HOWOGE und WGLi, die mit insgesamt ca. 16.810 WE etwa 91% der Wohnungen im Gebiet anbieten, ist das Gebiet ein wichtiger Standort für die sozial gerechte Wohnraumversorgung im Bezirk Lichtenberg. Im Kontext der insgesamt gut entwickelten sozialen Infrastruktur ist das Gebiet gut geeignet zum Wohnen für Familien mit Kindern.

Grundlage jeglicher weiterer Entwicklung der Wohnfunktion und damit auch des Wohnungsneubaus ist die Sicherung und Entwicklung des Leitbildes „Wohnen im Grünen-Mitten in der Stadt“. Mit den hierzu formulierten Grundsätzen der städtebaulichen Entwicklung liegen Prüfkriterien vor.

In diesem Kontext hat die Bebauung von Randparkplätzen zu Wohnnutzungen Priorität. Innenhöfe und nicht versiegelte Flächen bleiben vor ergänzender Bebauung geschützt. Insofern ist die Großsiedlung Fennpfuhl kein (sogenannter) Nachverdichtungsstandort.

Dennoch wird veranschaulicht, dass mit den aufgezeigten Potenzialflächen für ergänzendes Bauen eine städtebauliche und auch wohnungswirtschaftliche Entwicklung des Gebietes möglich ist. Ziel ist es jedoch, die Qualitäten der Großsiedlung mit dem städtebaulichen Leitbild „Wohnen im Grünen - mitten in der Stadt“ zu erhalten. Es gilt, die Funktionsfähigkeit der Teilräume mit ihren Wohnbereichen, den dazugehörenden wohnungsnahen Freiflächen sowie den Raum für die erforderliche Mobilität zu sichern.

Mit den ermittelten Potenzialflächen für ergänzendes Bauen sind insgesamt im Mittel ca. 1.850 Wohnungen für etwa 3.000 Einwohner möglich. Damit würde sich die Zahl der Wohnungen innerhalb des Betrachtungsraums von gegenwärtig 18.460 WE bis 2030 auf insgesamt 20.862 WE erhöhen (berücksichtigt ist der durch Fertigstellung im Jahr 2019 hinzukommende Wohnungsneubau um 552 WE). Der Wohnungszuwachs würde etwa 13 % bezogen auf die gegenwärtige Zahl der WE betragen, wobei dies aufgrund der zu bewältigen Probleme innerhalb der Potenzialflächen eher eine langfristige Perspektive darstellt.

Zu den hier aufgeführten möglichen Potenzialflächen können weitere hinzukommen (Überbauung von vorhandenen niedrig-geschossigen Gebäuden), die sich jedoch den Prüfkriterien unterordnen müssen. Dann würde sich die Zahl weiterer Wohnungen und Einwohner gemäß des jeweiligen Vorhabens erhöhen.