Alternative A

Diskutieren Sie hier die Vorschläge für die Alternative A! Wo sehen Sie Stärken, wo sehen Sie Schwächen dieser Entwicklung?

Stärkung des Wohnstandortes Heinersdorf und Abrunden der Ortslage, Weiterentwicklung des Wohn- und Gewerbestandortes Blankenburg mit einem neuen Zentrum in der Mitte

In Alternative A werden die Ortsteile Blankenburg und Heinersdorf durch angrenzende Wohngebiete gestärkt. Das Gewerbe wird auf einer kompakten Fläche im Bereich Blankenburger Pflasterweg gebündelt. Diese Alternative setzt voraus, dass das Gewerbegebiet Heinersdorf langfristig aufgegeben und zu einem Wohngebiet entwickelt wird. Ein wesentlicher Vorteil davon ist, dass die eher großflächigen, störenden gewerblichen Nutzungen, die heute im nördlichen Heinersdorf angesiedelt sind, vom Ortskern Heinersdorf, in dem Wohnungen sowie kleineres, integriertes Gewerbe liegen, weiter wegrücken. Die Umsiedlung von Betrieben und die Beseitigung von im Boden vorhandenen Schadstoffen von früheren gewerblichen Nutzungen, die dieser Umstrukturierungsprozess erfordert, werden jedoch voraussichtlich zusätzliche finanzielle, organisatorische und personelle Mittel im Vergleich zu den Alternativen B und C in Anspruch nehmen.

Die Alternative A ermöglicht einen hohen Anteil an Einfamilienhausgebieten in den heutigen Erholungsanlagen Blankenburg und Familiengärten. Das bietet die Möglichkeit, Garten- und Eigenheimbesitzerinnen und –besitzern, deren Grundstücke von Verkehrsmaßnahmen oder Wohnungsbau betroffen sind, viele geeignete Ersatzflächen in der Nähe ihrer derzeitigen Standorte anbieten zu können.

Zusammenfassend würden durch Alternative A folgende Flächenpotentiale geschaffen:

Verantwortliche Stelle

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen

Fehrbelliner Platz 4
10707 Berlin

Webseite

abgeschlossen

Online-Dialog

3. März 2018 13:30 – 31. März 2018 18:00

Vom 3. bis zum 31. März 2018 können Sie die drei Entwicklungsalternativen diskutieren. Die Informationen zu den verschiedenen Themen bleiben auch nach diesem Zeitraum noch hier auf der Plattform veröffentlicht.

Alternative A

Alternative A in ihren möglichen Entwicklungsphasen:

Zu Themen, die hier besonders intensiv diskutiert werden, finden Sie weiter oben unter dem Reiter "Ergebnis" Anmerkungen vom Projektteam Blankenburger Süden der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen.

Wohnen

Entlang der geplanten Verlängerung der Tram M2 sind in Alternative A drei große Wohngebiete mit Mehrfamilienhäuser geplant:

auf der Kernfläche (ehemaliges Rieselfeld, heute landwirtschaftlich genutzt),
auf der nördlichen Fläche der Erholungsanlage Blankenburg und
auf der Fläche des heutigen Gewerbegebiets Heinersdorf sowie den angrenzenden Brachflächen.

Weiterhin werden die Flächen der Erholungsanlage „Familiengärten“ sowie die südlichen Flächen der Erholungsanlage Blankenburg zu Einfamilienhausgebieten weiterentwickelt. Hier können auch benötigte Ersatzgrundstücke für betroffene Grundstückseigentümer und -eigentümerinnen angeboten werden.

Die Wohngebiete werden vorwiegend Wohnbauten umfassen. Vereinzelt können aber z.B. auch soziale Einrichtungen wie Kitas, Spielplätze, kleine Geschäfte wie Bäckereien oder kleine Büroräume dort angesiedelt sein.

Im Umfeld des S-Bahnhofs Blankenburg sowie im zentralen Bereich der Kernfläche sind zwei Gebiete mit Mischnutzung geplant, die Raum bieten für Wohnen, aber auch für Einzelhandel, Gastronomie, kleinteiliges, das Wohnen nicht wesentlich störendes Gewerbe, Dienstleistungen wie Ärzte und Büros sowie soziale und kulturelle Angebote.

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Gewerbe

Das Gewerbegebiet Heinersdorf wird im Verlauf von mehreren Jahren zugunsten einer Wohnnutzung aufgegeben. Für die ansässigen Betriebe wird eine sozialverträgliche Umsiedlung in andere Gewerbegebiete organisiert. Dafür wird der Gewerbestandort am Blankenburger Pflasterweg erhalten und erweitert.

Innerhalb der Erholungsanlage Blankenburg soll zwischen der Autobahn 114 und der S-Bahn-Trasse ein dringend benötigtes Tram-Depot der BVG errichtet werden. Ein möglicher Alternativstandort für das Tram-Depot der BVG ist im neu entstehenden Gewerbegebiet am Blankenburger Pflasterweg. Würde dieser gewählt, würde das Gebiet zwischen der Autobahn 114 und der S-Bahn-Trasse primär als Gewerbegebiet, ggf. auch für lärmintensives Gewerbe, genutzt.

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Eingriffe in Eigentums-, Miet- und Pachtverhältnisse

In den Erholungsanlagen wird die derzeitige Nutzung langfristig aufgegeben zugunsten eines Wohngebiets. Für die bisherigen Nutzerinnen und Nutzer, deren Grundstücke von der Umgestaltung betroffen sind, werden im Dialog mit ihnen sozialverträgliche und individuell spezifische Ersatzangebote erarbeitet. Diese werden natürlich mindestens den rechtlichen Anspruch auf Ersatz bzw. Entschädigung umfassen.

Für die Betroffenen der Verkehrsplanungen werden – gleichermaßen – Ersatzangebote erarbeitet.

Im Gewerbegebiet am Blankenburger Pflasterweg können ggf. einige der aktuell dort befindlichen Betriebe an ihren jeweiligen Standorten erhalten werden. Im Gewerbegebiet Heinersdorf würden die derzeit dort bestehenden Betriebe im Verlauf von mehreren Jahren in andere Gewerbegebiete umgesiedelt werden.

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Abhängigkeiten und Phasen

Für die Entwicklung der Alternative A sind drei Phasen denkbar. Phase I umfasst den Zeitraum 2025-30, Phase II den Zeitraum 2030-35 und Phase III die Zeit nach 2035.

Die Verlängerung der Tram M2 und die Verkehrslösung Heinersdorf werden in der Phase I realisiert. Diese sollen fertiggestellt sein, wenn die ersten Wohnungen auf der derzeit landwirtschaftlich genutzten Kernfläche bezugsfertig sind. Eine genauere Planung wird noch erforderlich.

Die Umwandlung des Gewerbegebiets Heinersdorf in ein Wohngebiet erfordert ein geordnetes Umsiedlungsverfahren für die Gewerbebetriebe sowie voraussichtlich eine Bodensanierung (im Boden sind stellenweise Altlasten vorhanden), sodass erste Fertigstellungen von Wohnungen zwar noch in Phase I zu erwarten sind, der Großteil der dortigen Wohnungen jedoch erst in Phase II fertiggestellt werden kann.

Die Nutzung des Gewerbegebiets am Blankenburger Pflasterweg setzt voraussichtlich die Fertigstellung der übergeordneten Ost-West-Straße, der Tangentialverbindung Nord (TVN), voraus. Damit ist nicht vor Phase II zu rechnen.

Schließlich ist die Umstrukturierung der Flächen der Erholungsanlagen zu Einfamilienhausgebieten bzw. zu Wohngebieten mit Mehrfamilienhäusern nur in einem langfristigen, umfangreichen, dialogorientierten Prozess und daher voraussichtlich erst in Phase III realisierbar. Dabei wird insbesondere auch die individuelle Situation der einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer, Pächter und Pächterinnen sowie Mieter und Mieterinnen in den Blick genommen und nach Möglichkeit berücksichtigt.

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Potentiale für die Stadtentwicklung

Ein großes Potential dieser Alternative liegt in der Stärkung des Ortskerns Heinersdorf. Denn anstelle des heutigen Gewerbegebietes Heinersdorf würde sich ein großes Wohngebiet an den Ortskern Heinersdorf anschließen.

Das neue Stadtquartier auf der heute landwirtschaftlich genutzten Kernfläche hat aufgrund seiner Größe das Potential, ein eigenes kleines Quartierszentrum in Nachbarschaft zu den bestehenden Ortsteilzentren auszubilden. Insgesamt bietet Alternative A die Möglichkeit, langfristig rund 9.600 Wohnungen zu entwickeln.

Weiterhin kann am Blankenburger Pflasterweg ein großes, zusammenhängendes und flexibel zu entwickelndes Gewerbegebiet geschaffen werden, welches durch die TVN einen leistungsfähigen Anschluss für gewerblichen Verkehr und Warentransport an die A114 und den nördlichen Berliner Ring ermöglicht. Die Alternative A verfügt vergleichsweise über ein etwas geringeres Wohnbauflächenpotential als Alternative B und C.

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Alle Beiträge werden nach Ende des Online-Dialogs ausgewertet und dienen dem weiteren Prozess zur Bestimmung einer Vorzugsalternative. Diese Vorzugsalternative gibt eine Empfehlung ab, wie sich der Blankenburger Süden in Zukunft entwickeln soll. Die Ergebnisse des Online-Dialogs werden als Auswertungsbericht im Anschluss veröffentlicht. Alle Beiträge bleiben natürlich auch nach Ende des Dialogs weiterhin auf dieser Beteiligungsplattform einsehbar.

Die in der Onlinediskussion gestellten fachlichen Fragen werden im Nachgang beantwortet. Die Antworten werden hier sowie auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht.

Zu Themen, die hier besonders intensiv diskutiert werden, gibt es vom Projektteam Blankenburger Süden der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bereits folgende Anmerkungen:

Warum wird die „Erholungsanlage Blankenburg“ als Wohnbaufläche in Betracht gezogen?

Flächen rund um bestehende Bahnhöfe mit guten Verkehrsverbindungen in die Zentren der Stadt sind grundsätzlich die am besten geeigneten Orte für Wohnungsbau – weil sie die gesamtstädtische Umweltsituation weniger belasten, den Aufwand für Infrastruktur und deren Unterhaltung verringern und vor allem auch für die zukünftigen Nutzer ein besseres Angebot für eine umweltfreundliche Mobilität bieten.

Die Pläne, die „Erholungsanlage Blankenburg“ als Wohnbaufläche zu nutzen, sind daher schon lange vor dem Projekt „Stadt weiterbauen im Blankenburger Süden“ entstanden. Bereits im Flächennutzungsplan von 1994 wurde festgelegt, dass die Erholungsanlage zur Wohnungsbaufläche wird. Aufgrund der Situation des scheinbaren „Schrumpfens der Stadt“ in den 90er Jahren scheint diese bereits vor mehr als zwanzig Jahren beschlossene künftige Nutzung in Vergessenheit geraten zu sein, obwohl der Flächennutzungsplan nicht geändert wurde.

Die besondere Geschichte der ehemaligen Kleingartenanlage führte zu einer komplizierten Lage mit sehr unterschiedliche Erwartungen. Vor rund hundert Jahren wurden auf öffentlichem Eigentum Kleingärten als Zwischennutzung angelegt. Kriegs- und krisenbedingt mussten sie auch zum Wohnen genutzt werden. In den siebziger Jahren wurde die Anlage durch den Bau der Autobahn zerschnitten und es entstanden neue Parzellen zwischen Autobahn und Bahndamm. Nach der Wende führte das Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu einer heterogenen Privatisierung von Parzellen, auf denen faktisch gewohnt wird obwohl das baurechtlich nicht erlaubt ist. Dadurch ist teilweise eine „informelle Siedlung“ entstanden, deren Erschließungs- und Brandschutzprobleme nicht einer Stadt des 21. Jahrhundert gerecht werden.

Auch im bezirklichen Wohnbaukonzept Pankow von April 2016 wird die „Erholungsanlage Blankenburg“ auf Seite 417 als Ergänzungsstandort für 1.500 neue Wohneinheiten dargestellt. Am 13.07.2016 beauftragte die Bezirksverordnetenversammlung Pankow die weitere planerische Qualifizierung der Erholungsanlage Blankenburg einschließlich der Aufstellung von Bebauungsplänen.

Warum ist nun die Rede von bis zu 10.600 statt 5.000 bis 6.000 Wohnungen?

Bei einer langfristigen Planung erheblichen Umfangs für ein größeres Gebiet muss der Betrachtungsraum notwendigerweise alle realistischen „Eventualitäten, Probleme und Potentiale“ berücksichtigen, um die erforderlichen Vorsorge-Planungen für Verkehr, Infrastruktur und Naturschutz überhaupt erfassen zu können. Die Grundsätze einer integrierten Planung mit Betrachtung der Abhängigkeiten von der Nachbarschaft sind anzuwenden, damit eine vernünftige und nachhaltige Stadtentwicklung im Interesse der direkt betroffenen und des Gemeinwohls möglich wird. Eine zu enge Eingrenzung auf das „einzelne Grundstück“ würde dem in keiner Weise gerecht.

Das Projekt „Stadt weiterbauen im Blankenburger Süden“ wurde im April 2016 vom damaligen Senat als neues Stadtquartier vorgeschlagen. Zu diesem Zeitpunkt war die landeseigene und bisher landwirtschaftlich genutzte Kernfläche von circa 90 Hektar gemeint. Hierfür sind die circa 5.000 bis 6.000 Wohneinheiten als Arbeitsgröße grob geschätzt worden. Auch damals war klar, dass dafür nicht nur eine verkehrliche Erschließung nötig ist sondern dass das Neubaugebiet städtebaulich mit den benachbarten Stadtteilen verwoben werden soll, damit keine Satellitenstadt entsteht.

Ferner sind mehrere Bereiche des Untersuchungsgebiets schon als Wohnungsbaupotentiale vorgesehen gewesen (siehe Flächennutzungsplan und bezirkliches Wohnbaukonzept Pankow, Seite 417). Daher sind eine Einbeziehung in die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung und die Prüfung der Verkehrstrassenbelastung sachlich geboten.

Mit der Einbeziehung der auch aus Sicht des Bezirks vorhandenen Wohnungsbaupotentiale und der Entwicklungsmöglichkeiten am Gewerbegebiet Heinersdorf sowie der Verdichtung in der Erholungsanlage ist die Schätzungsgrundlage auf 10.600 Wohnungen entsprechend gestiegen.

Thema Enteignung

Enteignungen von Grundstückseigentümern sind nach der Verfassung nur bei einem dringenden und weit überwiegenden Gemeinwohlinteresse und bei vollem Wertausgleich – in Härtefällen nur bei geeigneten Kompensationen zur Sicherung der Existenz – möglich. Vorher müssen grundsätzlich alle „milderen Mittel“ wie Ankauf, Flächentausch, Verlagerung, Umlegung, vertragliche Regelungen zur Gestaltung von Einzelfällen zur Durchsetzung des Gemeinwohls angewendet werden. Nur wenn das nicht gelingt, ist eine Enteignung überhaupt möglich. Alle diese Maßnahmen sind selbstverständlich gerichtlich überprüfbar. Enteignung ist also der allerletzte Weg, der in der Stadtplanung für die Neuordnung von Grundstücken gegangen werden kann, wenn alle anderen Möglichkeiten gescheitert sind.

Wenn Sie als Mieter*in, Pächter*in oder Eigentümer*in gemäß der schließlich gewählten Alternative – der Vorzugsalternative – betroffen sein sollten, so werden Sie persönlich kontaktiert, noch bevor die vorbereitenden Untersuchungen abgeschlossen werden und bevor die politische Entscheidung zur Umsetzung der Planungen in 2019 getroffen wird. Auch bei diesem Kontakt werden wir wegen der noch ausstehenden politischen Entscheidung noch nicht abschließend sagen können, ob die Vorzugsalternative umgesetzt werden wird, dennoch werden wir dann schon informieren und auch bereits gemeinsam mit Ihnen nach Möglichkeiten einer einvernehmlichen Lösung suchen. In jedem Falle stehen allen Betroffenen natürlich die gesetzlich und vertraglich zugesicherten Rechte im Rahmen einer städtebaulichen Entwicklung zu. Dazu gehört selbstverständlich die Möglichkeit, eine potentielle Rechtsverordnung oder einen potentiellen Enteignungsbescheid zum gegebenen Zeitpunkt gerichtlich prüfen zu lassen. Aber so weit ist es, wie gesagt, noch lange nicht.