Rahmenplanung Alte Schäferei

Die Fläche der „Alten Schäferei“ wird im Berliner Stadtentwicklungsplans (StEP) Wohnen 2030 als langfristige Potenzialflächen für den Wohnungsbau dargestellt. Zentrale Herausforderung ist es, in diesem fragmentierten und bislang wenig qualifizierten Umfeld mit der Rahmenplanung die Grundlage für neue Stadtbausteine zu entwickeln, die sich

• sinnfällig und sensibel in die Umgebung einfügen,
• zu einer Neustrukturierung des gesamten erweiterten Betrachtungsraum beitragen,
• bestehende urbane und landschaftliche Qualitäten einbinden und qualifizieren (z.B. Dorfgraben Buchholz),
• qualitätsvolle Übergänge und Anbindungen schaffen (nach Süden insbesondere an den Ortskern Französisch Buchholz, nach Nordwest insbesondere an das Landschaftsschutzgebiet in Blankenfelde (Idehorst bis zum markanten Hoch- und Bezugspunkt der künstlichen Arkenberge) und nach Nordost insbesondere an das zukünftige Gewerbegebiet Buchholz Nord))
• städtebauliche, freiräumliche und funktionale Angebote und Qualitäten bieten, die bislang in der Umgebung fehlen und zu einer neuen Urbanität am Stadtrand beitragen können.

Eine besondere Herausforderung bei der Entwicklung des Rahmenplangebiets besteht darin, die kleinteilige, eher vom Wohnen geprägte zukünftige Entwicklung um die Alte Schäferei und die  Baltrumstraße mit den zu erwartenden großen Infrastruktur- und Gewerbevorhaben zwischen A114 und Berliner Ring sowie den bereits bestehenden massiven Verkehrs- und Lärmbelastungen durch die Straßen- und Bahntrassen in Einklang zu bringen und einen sinnfälligen Übergang zu diesem Bereich zu definieren. Dabei wird insbesondere die zukünftige Anbindung des neuen Stadtbereichs an die geplanten S-Bahnhöfe und die Ausformulierung eines städtebaulich- und landschaftlich hochwertigen Übergangsbereichs zwischen den beiden Bahnhaltepunkten um die A114 und die S-Bahntrasse (unter Einbeziehung hier bestehender landschaftlicher Qualitäten) eine entscheidende Rolle spielen. Die neuen Entwicklungen erfordern über die beiden S-Bahnhöfe hinaus einen effizienten, lärm- und verkehrssparenden Ausbau der Erschließungsstruktur. Des Weiteren spielt der Umgang der Naturbelange (Eingriffs- Ausgleichplanung) eine intensive Rolle. 

Der erweiterte Betrachtungsraum in Französisch Buchholz umfasst ca. eine Fläche von 550 ha, davon werden ca. 140 ha vom Rahmenplangebiet abgedeckt. Das Gebiet ist verkehrlich von einer starken Nord-Süd-Ausrichtung geprägt, die sich durch die Lage des Plangebiets zwischen BAB A 10 im Norden sowie den stärker verdichteten Berliner Ortsteilen des Bezirks Pankow im Süden ergibt. Die Alte Schäferei wird über die örtliche Straßenverbindung Schönerlinder Straße erschlossen, welche nördlich des Plangebiets in eine übergeordnete Straßenverbindung (L 100) übergeht. Der Planungsraum wird von der Bundesautobahn (BAB) 114 und der S-Bahntrasse (S-Bahn-Linie S8) von Süd-Ost nach Nord-West durchquert. Die bereits erwähnte Planung der S-Bahnhöfe Bucher Straße und Schönerlinder Straße ist für die Entwicklung und Erschließung der Alten Schäferei als Wohnstandort prioritär. Durch die Anschlussstellen Schönerlinder Straße und Bucher Straße ist eine Anbindung an das (über-)örtliche  Hauptstraßennetz gegeben.

Die Anbindung des Projektgebiets an den ÖPNV wird mittels der Tram-Linie 50 sowie die Buslinien 259 und N50 gewährleistet, wobei sich erhebliche Erschließungslücken ergeben. Die Straßenbahn erschließt lediglich den Süden des Betrachtungsraums; wesentliche Flächen östlich der Hauptstraße sowie im Umfeld der Bucher Straße sind derzeit den an den ÖPNV angebunden. Eine Verlängerung über die Trift- oder Hauptstraße und Schönerlinder Straße wäre eine Möglichkeit. Westlich wird das Planungsgebiet vom Landschaftsschutzgebiet (LSG) Blankenfelde begrenzt, im Norden befindet sich das Naturschutzgebiet (NSG) Lietzengrabenniederung und östlich grenzt das NSG Karower Teiche. Die Anknüpfung an zahlreiche Naturräume ist dementsprechend sehr reizvoll.

Der Ortsteil Französisch Buchholz zeichnet sich durch eine sehr heterogene Siedlungsstruktur aus. In direkter Nachbarschaft zu Einzel- und Doppelhäusern und eingeschossigen, flächenintensiven Gewerbebauten sowie vereinzelte drei,- viergeschossige Wohngebäude liegt der historische Dorfanger als Ortsmitte. Sowohl nördlich als auch südlich des Ortskerns befinden sich weitere Gewerbegebiete. Die restlichen Bereiche Des Ortsteils Französisch Buchholz sind stark von großflächigen Kleingartensiedlungen geprägt.

Nach der Bestandsaufnahme inkl. Fotodokumentation vor Ort, Bestandsanalyse mit zusammenfassender SWOT-Analyse und immer in Absprache mit dem Bezirksamt Pankow, befindet sich der Arbeitsprozess nun in der Entwurfsphase. In diesem Zusammenhang laden wir die Bürger:innen Stellung zu beziehen, damit die Zielsetzung erreicht werden kann. Sie können Kommentare oder Vorschläge machen.

Eine Rahmenplanung ermittelt, untersucht und bewertet bestehende Entwicklungspotentiale in einem Ortsteil oder einem anderen definierten Bereich einer Gemeinde. Dabei überprüfen Planer:innen kritisch bereits vorliegende Planungen und arbeiten alternative Szenarien aus. Der Rahmenplan selbst stellt keine Rechtsgrundlage dar, auf deren Grundlage z.B. Bauvorhaben genehmigt oder versagt werden können. Er gehört zu den sogenannten informellen Planungen. Die Rahmenplanung für die Alte Schäferei soll einen Überblick über die aktuellen Problemlagen im Ortsteil Französisch Buchholz geben, Handlungsbedarfe aufzeigen und die angestrebten Entwicklungsziele sowie konkrete Maßnahmen umreißen. Die Ergebnisse der Untersuchungen werden in einem teilräumlichen Entwicklungskonzept – dem Rahmenplan – zusammenfassend dargestellt. Die Inhalte sind auf einen mittelfristigen Planungshorizont (ca. 5 bis 10 Jahre) angelegt. Wenn der Rahmenplan durch das Bezirksamt bzw. die Bezirksverordnetenversammlung Pankow beschlossen wird, hat er jedoch eine rechtlich bindende Wirkung für die Bauleitplanung und ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen.

Die Abkürzung SWOT steht für Strengths (Stärken), Weaknesses (Schwächen), Opportunities (Chancen) und Threats (Risiken) und ist ein hilfreiches Instrument der Planung, um die Herausforderung des Stadtraums zusammenzufassen. Man nennt es auch Stärken – Schwäche – Analyse.

SWOT-Plan Übergeordnet

Die übergeordnete Plangrafik zeigt neue Verknüpfungs- und Verbindungsmöglichkeiten auf, wie das Planungsgebiet zukünftig im urbanen und freiräumlichen Kontext eingebettet werden kann. Die grün- und freiräumliche Einbindung aus den umliegenden Landschafts- bzw. Naturschutzgebieten, Dorfgräben und grünen Freiflächen stellt eine prägende Rolle für den städtebaulichen Entwurf da. Die räumliche Einbindung nach Norden ist aufgrund der zukünftigen Entwicklung des Gewerbegebiets Buchholz Nord sowie die geplanten S-Bahnhöfe (Schönerlinder- und Bucherstraße) elementarer Bestandteil der Rahmenplanung.

SWOT-Plan Süd

Der Ortskern von Französisch Buchholz ist mit seinen Gewendeflächen ein historischer und denkmalgeschützer Bereich. Anhand der SWOT-Analyse werden

• mögliche Fuß- und Radwegeverbindung, wie bspw. entlang des Dorfgraben Buchholz, in Nord-Süd-Richtung,
• die Aufwertung von urbanen- und grünen Freiräumen sowie deren Verknüpfung,
• die Verbesserung und Übersichtlichkeit der Verkehrsknoten
• und neue Ortseingänge aufgezeigt.

SWOT-Plan Nord

Die Bereiche um die Alte Schäferei und die Baltrumstraße bieten ein großes Flächenpotenzial für neuen Wohnraum in Berlin. Anhand der SWOT-Analyse werden

• mögliche Fuß- und Radwegeverbindung, wie bspw. entlang des Brendegrabens in Richtung Alte Schäferei
• Neubaupotenzialflächen (bzw. Alte Schäferei)
• die Aufwertung von urbanen- und grünen Freiräumen sowie deren Verknüpfung,
• die räumlichen Übergänge in die umliegenden Landschaften
• die Verbesserung und Übersichtlichkeit der Verkehrsknoten
• eine mögliche Verlängerung der Straßenbahnlinie entlang der Schönerlinder Straße bis Buchholz Nord (Gewerbegebiet)
• und neue Ortseingänge aufgezeigt.

Ziele Städtebau und Attraktivität des Ortskerns

• städtebauliche Einbindung in den Kontext der Umgebung
• geeigneter städtebaulicher Entwurf für den Bereich Alte Schäferei / Baltrumstraße
• räumliche und strategische Einbindung in den Kontext, insbesondere der nördlichen Gewerbegebietsentwicklung (Buchholz-Nord)
• Wiederbelebung und Aufwertung des historischen Ortskerns von Französisch Buchholz
• Schaffung von attraktiven Wohn-, Einzelhandels und Dienstleistungsangeboten für einen attraktiven Ortskern mit Aufenthaltsqualität
• Entwicklungsmöglichkeiten durch Umstrukturierungsareale und Brachen
• neue Verknüpfungsräume schaffen
• Attraktive Gestaltung öffentlicher Räume / Treffpunkte schaffen

Ziele Frei- und Grünraum

• Erhalt und Ausbau der öffentlichen Freiflächen im Ortskern
• Durchführung angemessener Eingriffs- und Ausgleichsmaßnahmen (Naturschutzbelange)
• Perspektive zum Umgang mit Regenwasser im Entwurfsgebiet
• Förderung und Sicherung der Schutzgebiete (LSG Blankenfelde/ LSG Buch, NSG Karower Teiche) verbessern die Biodiversität und ermöglichen die Erholungsnutzung im Wohnumfeld
• Die Renaturierung von Klein- und Fließgewässern schafft naturnahe Lebensräume und attraktive Erholungsorte
• Mit der Entwicklung der ungenutzten Grünlandbrachen bietet sich die Möglichkeit von neuen öffentlichen Grünflächen und -zügen
• Die Öffnung von Kleingartenanlagen würde eine Erhöhung der Grünraumversorgung begünstigen

Ziele Verkehr

• Schaffung bequem nutzbarer, sicherer und möglichst direkter Wegeverbindungen für Fußgänger:innen und Radfahrer:innen
• Erweiterung der Straßenbahnlinie nach Norden (Buchholz-Nord)
• Verbesserung der Übersichtlichkeit und Leistungsfähigkeit der Knotenpunkte
• Verbesserung der äußeren ÖPNV-Anbindung durch zwei neue S-Bahnhöfe: Bucher Straße und Schönerlinder Straße zur Reduzierung der Fahrzeiten Richtung Berlin-Mitte damit einhergehend: optimale Fuß-, Rad- und ÖPNV-Erschließung der beiden S-Bahnhöfe(insbesondere aus Sicht des Projektgebiets)
• Schaffung von verschiedenen Angeboten im Zuge der S-Bahnhöfe (z.B. durch B&R, P&R)
• Verbesserung der inneren ÖPNV-Anbindung durch Abzweigung der Straßenbahnlinie 50 (Richtung S-Bf. Schönerlinder Straße – Gewerbegebiet Buchholz-Nord), Beseitigung von Erschließungslücken
• Beseitigung von Netzlücken im Radverkehrsnetz, Schaffung von straßenbegleitenden Radverkehrsanlagen in alle Richtungen
• Radverkehrsanbindung an den zukünftigen Panke-Trail (Radschnellweg) unter Realisierung einer durchgängigen, sicheren und bequemen Durchwegung in Französisch-Buchholz
• Schaffung eines vollständig barrierefreien, straßenbegleitenden Gehwegenetzes (unter Beseitigung der im Bestand vorhandenen Defizite)
• Potenziale für alternative Wegeverbindungen in zweiter Reihe
• Aufzeigen von Randbedingungen zur Schaffung von autoarmen Quartieren mit reduzierter Stellplatzanzahl
• Integration einer Lärmschutzwand entlang der Autobahn (A114)

Ziele Soziale Infrastruktur

• Stärkung und Ausbau der sozialen Infrastruktur (z.B. Ärzte, Kitas, Schule etc.)
• Neubau von Sozial- und Bildungseinrichtungen
• Schaffung von neuen Spielplätzen
• Schaffung von Barrierefreiheit, Daseinsvorsorge und Sitzgelegenheiten im öffentlichen Raum

Freiraumstruktur und Ausgleichsmaßnahmen

Ausgleichsbilanzierung für die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima und Landschaftsbild

Entwässerung | Öffentliche und Private Räume

ÖPNV-Erschließung (Tramverlängerung) | Gewerbegebiet Buchholz-Nord

Querschnitt Schönerlinder Straße

Anbindung Alte Schäferei - Radschnellweg „Panke Trail“

Autoarmes Quartier

Allgemeine Randbedingungen

• Vorrang des Fuß- und Radverkehrs im gesamten Quartier – Verdeutlichung durch eindeutige Wegehierarchie, flächendeckende Verkehrsberuhigung und entsprechende verkehrsrechtliche Anordnungen (verkehrsberuhigte Bereiche, abgepollerte Geh- und Radwege)
• barrierefreie Wegeverbindungen, z.B. zwischen Wohnung und ÖPNV-Haltestelle
• Reduzierung der Flächen für den fließenden und ruhenden MIV (motorisierter Individualverkehr) auf das erforderliche Minimum
• Sicherstellung der Befahrbarkeit aller Wege durch Einsatzfahrzeuge (Feuerweher, Notarzt, Ver- und Entsorgung, Pflegedienste)
• optimale ÖPNV-Erschließung (keine Erschließungslücken, optimal Bus und / oder Tram im Quartier, Anbindung an S-Bahn)
• reduzierter MIV-Stellplatzschlüssel zur Unterstützung einer autoarmen Quartierscharakteristik (Empfehlung: 0,4-0,7 Stellplätze pro Wohneinheit)
• Erhöhung des Fahrrad-Stellplatzschlüssels infolge des zu erwartenden höheren Fahrradbesitzes, optimale Randbedingungen zur täglichen Nutzung (u.a. Barrierefreiheit, Sicherheit, bequeme Nutzbarkeit, Berücksichtigung des Flächenbedarfs von Sonderfahrzeugen)
• zentrale Anordnung von Stellplätzen in Form von Quartiersgaragen – Grund: räumliche Trennung von Stellplatz und Wohnen (Einzugsbereich max. 300 m bzw. 600 m bei attraktivem Geh- und Radwegenetz)
• konsequente Bewirtschaftung des öffentlichen Parkraums im näheren Umfeld und keine alternativen Parkangebote im Quartier (z. B. Stellplätze im öffentlichen Raum), um zwingende Nutzung der Quartiersgarage zu gewährleisten. Alternativen in Nachbarquartieren sind durch Parkraumbewirtschaftung oder Zugangsbeschränkungen privater Stellplatzbereiche auszuschließen

Randbedingungen Quartiersgaragen

• nach Möglichkeit und Nutzung keine feste Zuordnung von Stellplätzen in den Quartiersgaragen, dadurch Erhöhung der Kapazität durch Mehrfachbelegung (z.B. Besucher:innen tagsüber | Bewohner:innen nachts)
• Lage vorzugsweise am Rand des Quartiers mit direktem Anschluss an das Haupt- oder Sammelstraßennetz, Vermeidung von Zufahrten durch das Quartier
• Lärmschutz: Durch geeignete Platzierung von Quartiersgaragen Abschirmung von Lärmquellen -> geringere Lärmbelastung im Quartier (Schönerlinder Str.)
• gute städtebauliche Integration in den Entwurf und ansprechende Fassade notwendig
• Kombination mit zusätzlichen Mobilitätsangeboten sinnvoll
  • Leihmöglichkeiten für Karren, Lastenräder, Fahrradanhänger etc.
  • Carsharing (Reduzierung der Abhängigkeit vom eigenen Auto, mehrere Fahrzeugklassen, umfassendes Fahrzeugangebot erforderlich) – Partnerschaft mit kommerziellen Anbieter oder eigene Flotte
  • Elektroladestationen (für alle Stellplätze nachrüstbar)
• ggf. komplementäre Nutzungen zweckmäßig, wenn Bedarf und im Einklang mit Standort
  • kleinflächiger Einzelhandel, Postdepot, Spiel- und Aufenthaltsfläche auf dem Dach etc. – d.h. keine reine Quartiersgaragen, sondern multifunktionale Mobilitätshubs

Aus dem Leitplan abgeleitet wurde der städtebauliche Entwurf entwickelt. In Anlehnung an die lineare Baustruktur in Französisch Buchholz ist der städtebauliche Entwurf mit großzügigen Grünräumen ebenfalls linear zu lesen. Auf dem Areal Alte Schäferei wurde durch die versetzten Freiräume und den Bruch durch die horizontale Erschließungsstraße ein spannendes Raumgefüge entwickelt.

Das Entwurfsprinzip lautet härtere Bebauung (Raumkante) zu den Erschließungsstraßen und lockere Bebauung zu den Freiräumen. Durch die kleinteilige Bebauung wird ein sanfter Übergang zum Landschaftsschutzgebiet Blankenfelde geschaffen. Für das Wohnen werden begrünte Innenhöfe mit einer Durchwegung vorgeschlagen.

Östlich der Schönerlinder Straße wird das städtebauliche Prinzip fortgeführt und schafft zudem eine Verbindung nach Süden.

Das Areal um die Bucherstraße (nördlich Baltrumstraße) fügt sich städtebauliche anhand der Typologien in den Entwurf. Die Erschließung erfolgt über die Bucherstraße.