Urbanes Zentrum Neu-Hohenschönhausen | Hochhausstudie

Im Bereich zwischen Zingster Straße und Bahngelände soll ein prägender zentraler Stadtraum entstehen, der das bisher „unfertige“ Stadtteilzentrum komplettiert, durch eine zukunftsfähige Nutzungsmischung zur Stärkung der vorhandenen Einrichtungen beiträgt und ein hohes Identifikations- und Wiedererkennungspotential bietet. Dabei ist zur Schaffung einer geeigneten städtebaulichen Dichte entsprechend der Lage und Bedeutung sowie dem angestrebten urbanen Charakter des Standortes auch die Möglichkeit einer punktuellen Hochhausbebauung zu prüfen.

Für die geplanten Baupotentiale hat der Bezirk ein mittels Online-Beteiligung auf mein.berlin.de mit den Bürger*innen bereits diskutiertes Nutzungsleitbild erarbeitet. Dieses Nutzungsleitbild formuliert zu einzelnen Schwerpunkten qualitative Ansprüche an die Gestaltung des Urbanen Zentrums. So legt es u. a. zu Städtebau, Verkehr und Freiraum fest, dass durch eine kompakte Bebauung (z. B. kleiner Fußabdruck, hochgeschossige Bauweise) Freiräume zu schaffen und durch vielfältige Nutzungen Urbanität zu erzeugen sind. Es ist ein architektonisches Statement erwünscht, welches zur Identifikation mit dem Ort beiträgt.

Zur Prüfung der Eignung des Standorts für eine Hochausbebauung wurde durch das Büro Machleidt GmbH, Städtebau + Stadtplanung, eine Machbarkeitsstudie erstellt. In dieser wird ausführlich auf die Örtlichkeit eingegangen. Die Kriterien des Hochhausleitbildes für Berlin wurden ausführlich geprüft mit dem Ergebnis, dass im untersuchten Bereich Hochhausbebauung mit den Leitlinien des Hochhausleitbildes für Berlin vereinbar ist. Ohne dem Wettbewerbsergebnis vorzugreifen, werden verschiedene Bebauungstypologien zur Diskussion gestellt, um diese hinsichtlich ihrer Stärken und Schwächen für den Standort zu beurteilen.

Hochhäuser sind umstritten in ihrer Wahrnehmung und Resonanz und zugleich dominant und wirkmächtig. Eine wesentliche Rolle spielt daher, dass in der frühen Planungsphase, das heißt bereits in der Phase der Ideenfindung im Übergang zur Konzepterarbeitung, noch vor Beginn von Wettbewerbs- und Bebauungsplanverfahren, öffentliche Beteiligungsverfahren durchgeführt werden. Der angestrebte Diskurs zwischen dem Bezirksamt Lichtenberg und der allgemeinen Stadtgesellschaft kann einen grundlegenden Beitrag zur Ideenfindung und Ausgestaltung von Mehrwertoptionen leisten.

Die umfassende und frühzeitige Einbeziehung von Bürger*innen und der Fachöffentlichkeit ist ein wesentliches Ziel und zugleich geeignetes Element, um Ansprüche und Bedürfnisse aufzunehmen, Qualitäten und Mehrwerte zu definieren, Entscheidungsprozesse transparent zu machen und letztendlich die Akzeptanz von Hochhausvorhaben zu verbessern.

Die Beteiligung findet im Rahmen der Vorbereitung des geplanten städtebaulich-freiraumplanerischen Wettbewerbs statt. Ihre Ideen und Hinweise werden gesammelt, ausgewertet und fließen soweit wie möglich in die Aufgabenstellung zum Wettbewerb ein. Die Entscheidung darüber, welche Anregungen aus dem Beteiligungsprozess in die Wettbewerbsauslobung für das „Urbane Zentrum Neu-Hohenschönhausen“ mit einfließen, erfolgt unter Abwägung der Entwicklungsinteressen des Bezirks und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und den Wünschen der Anwohner*innen, Gewerbetreibenden und der Wohnungswirtschaft.

Das Hochhausleitbild für Berlin teilt Hochhäuser in drei Kategorien ein: 60-80 m, 80-100 m und 100-130 m. Bei einem Hochhausvorhaben über 60 m mit gesamtstädtischer Relevanz muss der potenzielle Standort in der Makroebene in den gesamtstädtischen Kontext gebracht werden. Darüber hinaus definiert das Hochhausleitbild in Abhängigkeit von der städtebaulichen Umgebung eine Höhe, ab der für ein Bauvorhaben das Leitbild anzuwenden ist. „Im Bereich bestehender Großwohnsiedlungen (…) ist das Hochhausleitbild anzuwenden, wenn die Höhe des neuen Vorhabens den bis dato prägenden Höhenmaßstab erheblich, das heißt um mehr als 50%, überschreitet.“

In der Großsiedlung Neu-Hohenschönhausen weisen die Wohnbauten im näheren Umfeld des Prerower Platzes eine Höhe von 33 m auf. Die Punktbauten entlang der Zingster Straße und Egon-Erwin-Kisch-Straße Ecke Falkenberger Chaussee bilden mit rund 60 m aktuell die bauliche Obergrenze der Siedlung. Daraus ergibt sich, dass innerhalb des Wettbewerbsgebietes ab einer Höhe von 50 m für ein geplantes Bauvorhaben das Hochhausleitbild für Berlin anzuwenden ist.

Das Hochhausleitbild für Berlin weist keine konkreten Standorte aus, die für Hochhausvorhaben geeignet sind. Vielmehr formuliert das Leitbild Anforderungen und Maßnahmen für im städtebaulichen Kontext verträgliche, architektonisch qualitätsvolle und funktional zukunftsfähige Hochhausvorhaben. Vor dem Hintergrund der physischen Präsenz und Dominanz im Stadtbild werden hohe Ansprüche an die Begründung von Hochhausstandorten gestellt.

Prüfung der übergeordneten Standortkriterien

Die Prüfung der Eignung eines Standortes für ein Hochhaus sowie die Feststellung der möglichen Höhe, Typologie und notwendiger gesellschaftlicher Anforderungen erfolgt immer in einer individuellen Betrachtung des Ortes und des geplanten Programms gemeinsam mit dem städtebaulichen und sozialen Umfeld. Das Hochhausleitbild gibt Prüf- und Ausschlusskriterien vor, die an den jeweiligen Standort anzulegen sind. Dies sind übergeordnete Standortkriterien mit räumlichem Bezug wie Denkmalschutz, Erhaltungsgebiete, naturschutzrechtliche Schutzgebiete, Flächennutzungsplanung, Zentrenbezug und die Verkehrsanbindung. Diese Kriterien wurden für das Wettbewerbsgebiet geprüft mit dem Ergebnis, dass keine Ausschlusskriterien bestehen und der Standort für ein Hochhausvorhaben grundsätzlich in Betracht gezogen werden kann.

Untersuchung der stadträumlichen Defizite

Um mögliche Standorte, Höhen und Typologien für ein Hochhaus zu ermitteln, wurde der Bereich zunächst auf seine stadträumlichen Defizite und Restriktionen untersucht.

Das Ergebnis der räumlichen Analyse fasst der Syntheseplan zusammen.

Als Defizite sind vorrangig die Brachflächen östlich des Kinos und an der Falkenberger Chaussee zu nennen. Es besteht zudem eine starke Trennung durch die Falkenberger Chaussee, die vierspurig und mit einer Tramtrasse eine Schneise durch die Siedlung bildet. Die große Parkplatzfläche nördlich der Falkenberger Chaussee sorgt für zusätzliche räumliche Trennung. Der Brunnenplatz liegt an Gebäuderückseiten und wird dadurch kaum frequentiert. Die Aufenthaltsqualität ist generell durch die hohe Lärmbelastung und den fehlenden menschlichen Maßstab minderwertig. Die schlechte Fußgängeranbindung an die S- und Regionalbahn stellt ebenfalls ein Defizit dar.

Restriktionen für eine künftige Bebauung bilden die unterirdisch verlaufenden Leitungsbestände, wie die Fernwärmeleitung nördlich der Falkenberger Chaussee und die Abwasserdruckleitung südlich der Falkenberger Chaussee, deren Überbauung problematisch, eine Verlegung aber sehr kostenintensiv ist.

Im Rahmen von städtebaulichen Vorstudien wurden unterschiedliche Möglichkeiten mit dem Umgang von Hochhäusern unter der Berücksichtig der Analyse des Ortes erarbeitet und in einen räumlichen Kontext gesetzt. Dafür wurden sechs Szenarien entwickelt. Die Szenarien thematisieren die bauliche Form, Lage und Höhe eines Hochpunktes. Auch werden Anordnungen von mehreren Hochpunkten mit unterschiedlichen Varianten der Akzentuierungen des Stadtteilzentrums und Höhenspielen gezeigt.

Ziel der Vorstudien war es, durch die Erarbeitung von Szenarien und deren Diskussion Vorgaben und Leitplanken für die Aufgabenstellung im Wettbewerb zu erarbeiten, wie z. B. Höhenvorgaben, Bauvolumen, Umgang mit Erdgeschosszonen und Wegeverbindungen. Die Studien sind keine Planung und greifen das Wettbewerbsergebnis nicht vorweg. Sie sollten als Diskussionsgrundlage dienen, um zu erörtern, was für den Standort verträglich ist.

Der Wettbewerb hat das Ziel, die Zentrumsfunktion des Ortes durch die Anreicherung mit weiteren Nutzungen zu stärken. Zudem sollen die städtebaulichen und freiräumlichen Defizite behoben werden. Um die geforderte Baumasse zu bündeln und Freiflächen zu gewinnen, ist die Errichtung von Hochhäusern eine Option. Die ergänzende Bebauung des Zentrums soll die Strukturen der bestehenden Siedlung stärken, ohne sie in den Schatten zu stellen oder zu zerstören, eine zukünftige Entwicklung anstoßen und höhere Aufenthaltsqualität herstellen. Ziel ist es, das vorhandene Gewerbe zu stärken und zu qualifizieren.

Das Hochhausleitbild formuliert keine allgemeinen Aussagen zu Orten und möglichen Höhen. Bei der gesamtstädtischen Betrachtung der Konzentration von Hochhäusern über 100m zeigt sich, dass ein Großteil in oder am Berliner S-Bahnring stehen.

Die Vorstudien zeigen, dass innerhalb des Wettbewerbsgebietes ein abwechselndes Spiel von niedrigeren und höheren Baukörpern mit maximaler Höhe von 90 m möglich erscheint. Grundsätzlich sind Hochpunkte vorstellbar. Diese sollten nicht als Scheiben, sondern eher als Punkthäuser ausgebildet werden. Die Zentrumstypologie soll sich von der restlichen Siedlung unterscheiden und der Wohnfunktion eine urbane Funktion gegenüberstellen.

Das Hochhausleitbild sieht vor, dass Hochhäuser über 60 m multifunktional zu nutzen sind. Die Nutzungen werden standardisiert in zwei Kategorien unterteilt:

Kategorie 1: Büro, Handel, Hotel, Verwaltung (öffentlich/privat), Gastronomie, Praxen/Räume für freie Berufe, sonstiges Gewerbe

Kategorie 2: Wohnen, kulturelle Einrichtungen, soziale Infrastruktur, Bildungseinrichtungen, sonstige nicht gewerbliche oder nicht kommerzielle Nutzungen

Ausgehend von den zwei grundsätzlichen Nutzungskategorien soll die jeweilige Hauptnutzung aus einer Kategorie höchstens 70 % der Geschossfläche des Hochhauses beanspruchen, während die verbleibende Geschossfläche mit Nutzungen aus der jeweils anderen Kategorie zu belegen ist.

Die Erdgeschosszonen von Hochhäusern über 60 m sind grundsätzlich durchlässig und mit öffentlich zugänglichen Funktionen im Sinne einer Verbindung zum Quartier zu gestalten. Der sie umgebende Außenraum ist so anzulegen, dass Zugänglichkeit und Vernetzung mit dem Umfeld gewährleistet sind. Erforderlich ist insbesondere eine ausreichende Geschosshöhe von standardmäßig mindestens 5 m. Bei öffentlich zugänglichen Nutzungen kann es sich sowohl um gewerbliche (z. B. Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleister mit Kundenverkehr) wie nicht-kommerzielle Nutzungen (z. B. Kindertagesstätte, Nachbarschaftsladen, Seniorentreffpunkt) oder kulturelle und Bildungseinrichtungen handeln. Ziel ist es, die Nachbarschaft zu beleben und zu bereichern und damit wesentliche Mehrwerte für die Allgemeinheit zu erzielen.

Darüber hinaus sind in Hochhäusern über 60 m vorzugsweise auch im obersten Geschoss bzw. auf dem Dach öffentlich zugängliche Nutzungsangebote bereitzustellen (z. B. Aussichtsplattform, Gastronomie). Damit werden der Allgemeinheit neue Erlebnismöglichkeiten und Perspektiven eröffnet, welche die Akzeptanz, den Nutzen und die Integration des Hochhauses in seine Nachbarschaft fördern und Mehrwerte schaffen.

In der Umfrage wollten wir von Ihnen wissen, wie Sie grundsätzlich zu der Frage stehen, ob ein Hochhaus im Urbanen Zentrum Neu-Hohenschönhausen möglich ist, welche Höhen Sie sich für ein Hochhaus vorstellen können und welche Nutzungen Sie sich in einem multifunktionalen Hochhaus wünschen würden.

Auswertung (Zusammenfassung)

Der überwiegende Teil der Bürger*innen, die an der Umfrage teilgenommen haben, hält den Standort grundsätzlich für eine Hochhausbebauung geeignet und kann sich ein oder zwei Hochhäuser vorstellen. Bei der maximalen Höhe gehen die Meinungen auseinander, eine Bebauung über 90 m befürworten aber die wenigsten.

Aus den Kommentaren geht hervor, dass sich die Bürger*innen, die sich eine Hochhausbebauung vorstellen können, eine architektonisch anspruchsvolle, identitätsstiftende Bebauung wünschen, die den Standort qualitativ aufwertet. In der Hochhausbebauung wird die Chance gesehen, Platz für Freiräume zu schaffen. Auf eine qualitativ hochwertige Ausstattung mit öffentlichen Freiräumen wird überhaupt sehr viel Wert gelegt, hier wünschen sich die Bürger*innen durchweg eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Ist-Zustand. Angeregt wird die Schaffung von mehr Grünflächen und Bäumen – auch unter Berücksichtigung von Klimaschutzaspekten und Biodiversität –, von Plätzen mit Aufenthaltsqualität, Treffpunkten und Verweilmöglichkeiten und Angeboten wie Cafés oder Freizeiteinrichtungen. Das wünschen sich auch diejenigen Bürger*innen, die einer Hochhausbebauung oder überhaupt einer weiteren Bebauung kritisch gegenüberstehen.

Berücksichtigung in der Aufgabenstellung zum Wettbewerb

Das Umfrageergebnis wird in der Auslobung weitestgehend berücksichtigt. Die Aufgabenstellung lässt die Errichtung von Hochhäuser innerhalb des Wettbewerbsgebietes als ein „abwechselndes Spiel von niedrigeren und höheren Baukörpern mit maximaler Höhe von 90 m  (…), um einzelne Orientierungspunkte zu bilden“ grundsätzlich zu. Es wird darauf hingewiesen, dass die Neubebauung „mit den städtebaulichen Strukturen im Umfeld korrespondieren und im Kontext der urbanen Umgebung nachhaltige Architektur schaffen soll.“  Zudem soll die Neubebauung „zusammen mit der Bestandsbebauung ein Zentrum mit klarer Adressbildung und hohem Identifikationspotenzial für seine Bewohner*innen und Besucher*innen ausbilden.“

Auf die Bedeutung der öffentlichen Grün- und Freiräume wird in der Aufgabenstellung ebenso deutlich eingegangen. Von den Wettbewerbsteilnehmer*innen werden „Vorschläge für eine Verbesserung der Aufenthaltsqualitäten im öffentlichen Raum erwartet (…), die barrierefrei, multifunktional, generationenübergreifend nutzbar und im Hinblick auf sich ändernde Nutzungsansprüche im Sinne einer flexiblen Aneignungsmöglichkeit zu gestalten“ sind. Die Ausgestaltung des öffentlichen Raums soll außerdem den Klimawandel berücksichtigen und „klimaangepasst erfolgen, beispielsweise durch Unterstützung von Luftströmungen, Albedoeffekte, Abkühlungseffekte durch Verdunstung, Verschattung und Versickerung.“

In der Diskussion wollten wir von Ihnen wissen, welche Nutzungen Sie sich in einem multifunktionalen Hochhaus allgemein sowie speziell im Erdgeschoss und Dachgeschoss wünschen würden.

Auswertung (Zusammenfassung)

In der Summe wünschen sich die Bürger*innen, die sich and er Diskussion beteiligt haben, eine vielfältige Nutzungsmischung innerhalb eines Hochhauses mit diversen Wohnformen, kleinteiligem Gewerbe wie auch Arztpraxen, kulturelle und Bildungsangebote, Bürgerdienste und Treffpunkte für die Bewohner*innen des Quartiers.

Für öffentlich zugängliche Erdgeschosse werden vor allem Nutzungen wie Einzelhandel, Gastronomie (auch nicht kommerzielle) und Begegnungsräume genannt.

Für ein öffentlich zugängliches Dachgeschoss sind die am häufigsten genannten Nutzungen Café/Restaurant oder Bar mit Dachterrasse und Aussichtsplattform. Darüber hinaus werden auch Räume für den Sport benannt.

Berücksichtigung in der Aufgabenstellung zum Wettbewerb

Das Umfrageergebnis wird in der Auslobung weitestgehend berücksichtigt. So sind „Hochhäuser über 60 m multifunktional zu nutzen. Die Nutzungen werden standardisiert in zwei Kategorien unterteilt:

Kategorie 1: Büro, Handel, Hotel, Verwaltung (öffentlich/privat), Gastronomie, Praxen/Räume für freie Berufe, sonstiges Gewerbe

Kategorie 2: Wohnen, kulturelle Einrichtungen, soziale Infrastruktur, Bildungseinrichtungen, sonstige nicht gewerbliche oder nicht kommerzielle Nutzungen“.

Auch dem Wunsch nach diversen und gemeinwohlorientierten Wohnformen wird entsprochen: „Gerade in Hochhäusern ist besonderer Wert auf ein gemischtes Wohnungsangebot innerhalb eines Hauses zu legen. Wohnformen für betreutes Wohnen für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen und Lebensphasen sollen berücksichtigt werden. Generationenübergreifendes bzw. gemeinschaftliches Wohnen kann insgesamt zu einer Stärkung der sozialen Mischung in der Nachbarschaft beitragen. Nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung liegt die Quote für die Herstellung förderfähigen und mietpreisgebundenen Wohnungsbaus bei mindestens 30 %.“

Außerdem sind „die Erdgeschosszonen von Hochhäusern über 60 m grundsätzlich durchlässig und mit öffentlich zugänglichen Funktionen im Sinne einer Verbindung zum Quartier zu gestalten. (…) Bei öffentlich zugänglichen Nutzungen kann es sich sowohl um gewerbliche (beispielsweise Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleister mit Kundenverkehr) wie nicht-kommerzielle Nutzungen (beispielsweise Kindertagesstätte, Nachbarschaftsladen, Seniorentreffpunkt) oder kulturelle und Bildungseinrichtungen handeln. Ziel ist es, die Nachbarschaft zu beleben und zu bereichern und damit wesentliche Mehrwerte für die Allgemeinheit zu erzielen. (…) Darüber hinaus sind in Hochhäusern über 60 m vorzugsweise auch im obersten Geschoss bzw. auf dem Dach öffentlich zugängliche Nutzungs­angebote bereitzustellen (beispielsweise Aussichtsplattform, Gastronomie).“