Entwicklung des Ratibor Areals

DURCHFÜHRUNG EINES INNENENTWICKLUNGSKONZEPTES (IEK) - als Instrument zur Identifizierung und Aktivierung zusätzlicher Flächenpotentiale für das Ratibor-Areal und umliegende Potenzialflächen und Freiräume

Hintergründe und Verfahrensschritte eines kooperativen und umsetzungsorientierten Entwicklungskonzeptes

Einleitung

Nach dem Scheitern der Kaufverhandlungen zwischen Land Berlin und die BimA, wurde im Jahr 2024 im Rahmen der Senatsbau- und Projektkonferenz beschlossen, dass die BimA ihr Grundstück am Standort Ratiborstraße eigenständig entwickeln soll und dem Land Berlin ein Angbeot für die Unterbringung von Geflüchteten unterbreiten soll. Darüber hinaus sollte sich die BimA für die angestrebte Quariersentwicklung und Nutzungsmischung eng mit dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg abstimmen.

Im Rahmen des ersten Austausches zwischen Bezirksamt und BimA sollen hier die erforderlichen Verfahrensschritte und Entwicklungsziele festgehalten werden und zur Diskussion und Abstimmung in den politischen Gremien des Bezirks dienen.

Ausgehend von den aktuellen Entwicklungsabsichten für das betroffene Areal (Ratibor-Areal) und unter Berücksichtigung weiterer Akteure auf den angrenzenden Grundstücken sowie einer übergeordneten Vision für den öffentlichen Raum, können in einem neuen Prozess erste Ideen für eine breitere und integrierte Diskussion zu den Themen Wohnen, Gewerbe, soziale Infrastruktur sowie öffentlichen Freiraum und deren Zusammenwirken in einem Quartier angestoßen und geklärt werden.

Im Folgenden werden relevante Hintergrundinformationen und planerische Einschätzungen zum Standort vermittelt, aktuelle Entwicklungen zusammengefasst sowie Vorhabenabsichten und Verfahrensschritte aufgezeigt und kurz beschrieben. Auch die Annahme von Positionen und Bedarfen der Nutzer*innen im Bestand sowie der Nachbarschaft aus den vergangenen Prozessen werden hier dargestellt und einbezogen.

Hintergrund und Annahmen aus dem vorigen Verfahren

Planungsrechtliche Einschätzung

Einen rechtskräftigen Bebauungsplan gibt es für die Ratiborstraße 14 und für den Block 149 nicht. Die Beurteilung von baulichen Vorhaben erfolgt auf Grundlage von § 34 BauGB. Hinsichtlich der zulässigen Art der Nutzung ist der Block als ein faktisches Gewerbegebiet gem. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO zu beurteilen. Der aufgestellte Bebauungsplan VI-149 mit Änderungsbeschluss von 10.12.2013 sieht vor, den gewerblichen Standort zu sichern und den gewerblichen Teil der Grundstücksflächen als Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO auszuweisen, der bereits heute entsprechend genutzt wird, damit hier eine Sicherung und Weiterentwicklung der Nutzung stattfinden kann. Der verbleibende Teil des Plangebietes soll als Grünzug entlang des Landwehrkanals erhalten bleiben. Ebenso wird weiterhin der Standort der Kita gesichert.

Nach aktuellem Planungsrecht (§ 34 Abs. 2 BauGB) ist das Areal der Ratiborstraße 14 als faktisches Gewerbegebiet einzustufen. Das entspricht auch dem Wunsch des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg, das vorhandene Gewerbegebiet und die dort befindlichen gewerblichen Nutzungen dauerhaft zu sichern. Das betrifft ebenso die Grün- und Freiflächen sowie die bestehende Kita.

1. Entwicklungsziele und Verfahrensschritte

Die komplexen Nutzungsansprüche in Verbindung mit der Akteursvielfalt vor Ort erfordern eine intensive Vorprüfung, für die ein Innenentwicklungskonzept (IEK) ein passendes Instrument darstellt. Ein möglicher erweiterter Untersuchungsraum des Block 149 zusammen mit dem nördlich gelegen Block 143 könnte sich mit dem erheblichen Nachverdichtungspotential auf dem Grundstück der WBM beschäftigen. Das Entwicklungsinteresse der WBM am Standort wurde dem Bezirk bereits signalisiert. Dies liegt im Geltungsbereich des festgesetzten Bebauungsplan VI-33a, welcher für die Nachverdichtung eine Änderung des Planungsrecht erfordert. Darüber hinaus ist für den Bereich der Reichenberger Straße zwischen den Blöcken zwar eine Grünfläche durch Entwidmung vom Straßenland festgesetzt aber noch nicht umgesetzt.

Gegenstand eines möglichen Innenentwicklungskonzepts Ratibor-Areal ist insbesondere der Block 149 mit vielfältigen bestehenden Nutzungen (Gewerbe, soziale Infrastruktur, Freiraum) und einer Entwicklungsabsicht der BImA, die ein B-Planverfahren erfordert. 

Eine Ausweitung der Betrachtung auf die nordöstlich angrenzenden Grundstücke der WBM sowie die Einbeziehung des Straßenraumes und der Freiflächen im letzten Abschnitt der Reichenberger Straße würde neue, bisher nicht betrachtete Perspektiven eröffnen, um Flächen- und Nachverdichtungspotenziale effizienter zu verorten und im Hinblick auf die Wohnraumversorgung, die Sicherung von Gewerbeflächen sowie die Entwicklung und Neugestaltung von Freiflächen wirksamer im Quartier agieren zu können.

• Ziel des Bezirks ist es, im Rahmen dieses Verfahrens Entwicklungsszenarien zu erarbeiten und mit allen Beteiligten abzustimmen, die die Rahmenbedingungen und fachliche Beurteilungsgrundlage für weitere Planungsprozesse (B-Planverfahren, Baugenehmigung) festlegen.
• Durchführung von städtebaulichen Untersuchungsszenarien zur Ermittlung und Verortung von Flächenpotenzialen für die Schaffung von Wohnraum im öffentlichen Bestand (BimA und WBM) unter Berücksichtigung vorhandener Nutzungen (Gewerbe, soziale Infrastruktur und Freiraum) und vorhandener Eigentums- und Mietverhältnisse.
• Vertiefende Prüfung der o.g. Flächenpotenziale und Erarbeitung grundlegender Planungsziele für eine innovative und bedarfsgerechte Quartiersentwicklung und Nutzungsmischung aus Wohnen, Gewerbe und sozialer Infrastruktur unter Berücksichtigung und Einbezug des Sozialraumprofils, möglicher nutzungs- und planungsrechtlicher Konflikte (Gewerbe / Wohnen / Freiraum) sowie der angrenzenden Bewohnerstruktur.
• Der Erhalt der derzeitigen Nutzungen mit der Gewerbestruktur und dem Wagenplatz muss gewährleistet werden. 
• Einbeziehung der Hauptakteure unter fachlicher Begleitung der zuständigen Fachämter zur Formulierung und Klärung möglicher Herausforderungen und Nutzungskonflikte sowie zur Vereinbarung notwendiger Handlungsschritte.
• Klärung der Vertrags- und Eigentumsverhältnisse und Aufzeichnung von tragfähigen Modellen zwischen Eigentümer*innen und Nutzer*innen zur Sicherung einer nachhaltigen und tragfähigen Nutzungsmischung.