Fortschreibung des Zentren- und Einzelhandelskonzeptes (ZEHK) Treptow-Köpenick

Warum eine Fortschreibung des Zentren- und Einzelhandelskonzeptes für Treptow-Köpenick?       

Der Bezirk Treptow-Köpenick verzeichnete in den vergangenen Jahren eine kontinuierlich wachsende Bevölkerungszahl. Dieser Trend wird sich absehbar auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Dadurch steigt auch die Nachfrage im Einzelhandel – die Versorgungsstrukturen müssen mit der positiven Bevölkerungsentwicklung mitwachsen. 

Auf der anderen Seite ist der stationäre Einzelhandel – in Treptow-Köpenick wie bundesweit – vom andauernden Strukturwandel betroffen. Die Corona-Pandemie hat die Kaufkraftverlagerungen in den Online-Handel erheblich beschleunigt. Steigende Preise für Mieten und Konsumgüter als Folge der globalen Energie- und Wirtschaftskrise führen auf der Verbraucherseite zu einer sinkenden Kaufkraft und auf der Anbieterseite zu einer sinkenden Rentabilität. Gleichzeitig werden durch die Lebensmittel-Anbieter zunehmend Flächenerweiterung nachgefragt.

Diese dynamischen Entwicklungen zeigen, wie wichtig es ist, das aus dem Jahr 2016 stammende bezirkliche Einzelhandels- und Zentrenkonzept (ZEHK) fortzuschreiben, um die bisherigen Inhalte und Strategien zu überprüfen. Ziel der Aktualisierung ist die bedarfsorientierte Weiterentwicklung der Nahversorgungsstrukturen sowie die Stabilisierung und zukunftsfähige Positionierung der städtischen Zentren. 

Das ZEHK legt die Strategie zur Entwicklung und Steuerung des Einzelhandels im Bezirk fest, d.h. die Zentrenhierarchie und deren Abgrenzung bzw. Ausstattung sowie Aussagen zum Umgang mit Ansiedlung und Entwicklung von v.a. größeren Einzelhandelsbetrieben (Nahversorger, Fachmärkte).

Das ZEHK soll als fachlicher Teilplan der Bereichsentwicklungsplanung durch die Bezirksverordnetenversammlung beschlossen werden. Damit bietet es eine wichtige Grundlage für die Bauleitplanung in Bezug auf die Schwerpunktsetzung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung sowie Steuerung von Ansiedlungen und Betriebserweiterungen. Das Konzept ist im Ergebnis ein verwaltungsinternes Instrument und hat informellen Charakter.

Was wurde bisher erarbeitet?

Zunächst erfolgte durch das mit dem Projekt beauftragten Planungsbüro Cima Beratung + Management GmbH eine Analyse der Rahmenbedingungen, der Bestandssituation und den aktuellen Herausforderungen und Problemstellungen im Bezirk. Daraus wurden Entwicklungsperspektiven und aktualisierte Ansiedlungsleitlinien für die Nahversorgung und die Zentren abgeleitet sowie Umsetzungsstrategien formuliert. Durch Fachgespräche mit wesentlichen Akteurinnen und Akteuren des Lebensmitteleinzelhandels konnten Einschätzungen und Hinweise zum Beispiel zu Standorten, Potenzialflächen oder der Nachfrage zu Verkaufsflächenerweiterungen gesammelt und in der Analyse berücksichtigt werden.

Nach Abstimmung mit dem Stadtentwicklungsamt und den begleitenden Gremien mit Vertretungen aus Fachämtern des Bezirks, der Senatsebene sowie weiteren Akteurinnen und Akteuren aus Politik und Wirtschaft wurde ein Entwurf des ZEHK erstellt. Der Entwurf und das weitere Verfahren wird den Ausschüssen der Bezirksverordnetenversammlung (Stadtentwicklung und Bauen sowie Wirtschaftsförderung, Tourismus und Bürgerdienste) in einer gemeinsamen Sitzung im September 2024 vorgestellt.

Was genau wurde betrachtet?

Der Fokus des Konzeptes liegt auf den Einzelhandelsflächen und –nutzungen und deren Funktion sowohl für die Stärkung und Stabilisierung der zentralen Versorgungsbereiche (Zentren und Fachmarktstandorte) als auch die Sicherung der Grundversorgung im Quartier (Nahversorgung). 

Erfasst und bewertet wurden daher neben dem eher kleinteiligen klassischen Geschäftsstraßen-Besatz v.a. die Lebensmittelstandorte und Fachmärkte unterschiedlicher Größe und Angebotsstruktur im Bezirk. Gem. der Berliner Sortimentsliste wurde dabei zwischen zentrenrelevanten Sortimenten der Nahversorgung, sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten unterschieden.

Im Hinblick auf die Bedeutung für die Funktionsfähigkeit der Zentren wurden die hier bzw. im unmittelbaren Umfeld vorhandenen frequenzbringenden Angebote (bspw. Dienstleistung, Gastronomie, Gesundheitswirtschaft, öffentliche Einrichtungen, Kultur und soziale Angebote) erfasst.

Zudem erfolgte ein Abgleich der relevanten Kennzahlen für die Einzelhandelsentwicklung auf Angebots- und Nachfrageseite sowie die Bewertung der Bestandssituation und der aktuellen Herausforderungen und Problemstellungen im Bezirk. Bei der Nahversorgung ist insbesondere die Erfassung des Bestandes (Lage und Größe) Grundlage, um Lücken bei der angestrebten möglichst flächendeckenden wohnortnahen Grundversorgung zu identifizieren

Im Ergebnis konnten daraus einerseits Aussagen bezüglich der Funktionserfüllung der einzelnen Zentren und Fachmarktstandorte gem. ihrer Hierarchiestufe sowie auch mögliche Handlungsstrategien abgeleitet werden. Zudem wurde die räumliche Abgrenzung der Zentrenbereiche überprüft. Dies ist für die planungsrechtliche Steuerung und Bewertung relevant.

Wie sehen die Inhalte aus?

Als zentrales Ergebnis sind neben einer textlichen Auseinandersetzung und Beschreibung (Bericht - Anlage 1) auch die Visualisierung mittels Plänen (Bestand Nahversorgung nebst fußläufigen Einzugsbereichen - Anlage 1a / Konzept - Anlage 1b)  sowie die „Steckbriefe der Zentren und Fachmarktstandorte“ (Abgrenzung und Bewertung der zentralen Versorgungsbereiche (ZVB) - Anlage 2) erstellt worden.  

Die formulierten Ziele und Strategien zielen auf eine Lenkung des Einzelhandels in die Zentren ab, um deren Attraktivität durch Standortkonzentration zu stärken bzw. durch flankierende Maßnahmen zu erhöhen und zu sichern. So sollen Einzelhandelsvorhaben mit bauleitplanerischen Mitteln gezielt in die Zentren und Fachmarktstandorte gelenkt und Ansiedlungen außerhalb der städtebaulich gewünschten Standorte vermieden werden. Hierfür werden unterschiedliche planungsrechtliche Szenarien bzw. Instrumente vorgeschlagen (Strategiekarte). 

Zudem wird eine möglichst fußläufige Grundversorgung für die Quartiere im Bestand, aber v.a. bei Neuplanungen angestrebt. Das bereits vorhandene Angebot soll diesbezüglich überprüft und wo möglich und verträglich ergänzt werden. Wichtiges Kriterium ist hier der Wohngebietsbezug (integrierte Lage).  Zudem ermöglicht ein (grober) Orientierungsrahmen eine grundsätzliche Einschätzung bzgl. möglicher Flächenentwicklungen für den Lebensmitteleinzelhandel. Für Standortanfragen außerhalb der Zentren wurde das bestehende Prüfschema überabeitet und angepasst.

Insgesamt wird an dem Prinzip der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung des Standortnetzes daher weiterhin festgehalten, d.h.:

• Erhalt und Stärkung der höherrangigen Zentren (Hauptzentrum Bahnhofstraße/ Stadtteilzentrum Schöneweide) als profilierte Orte des gehobenen bis spezialisierten Bedarfs 
• Ortsteil- und Nahversorgungszentren mit primär ortsteil- bzw. quartiersbezogener Nahversorgungsfunktion, der Schwerpunkt liegt bei Angeboten des täglichen und wöchentlichen Bedarfs 
• Zwischen den Zentren eine möglichst flächendeckende wohnortnahe Grundversorgung (primär mit Lebensmittelmärkten) 
• Ergänzung durch Fachmarktagglomerationen und -standorte für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel.

Detaillierte Beschreibungen und Kennwerte der Zentren und Fachmarktstandorte sind in der Anlage 2 „Steckbriefe Zentren und Fachmarktstandorte“ dargestellt.

Als „Informelle Planung“ wird eine planungsrechtliche Grundlage zur Steuerung von Einzelhandelsvorhaben geschaffen und Schwerpunkte für mögliche Sicherungsansätze (B-Pläne) vorgeschlagen. 

Es ist jedoch nicht das alleinige Instrument zur Stärkung der Zentren. Die vorliegende Fortschreibung gibt daher Hinweise zur qualitativen Weiterentwicklung und Stärkung der Zentren, die sich zwar nicht über das Planungsrecht regeln lassen, die aber beispielsweise von Geschäftsstraßen- oder Quartiersmanagements, Projekten der Wirtschaftsförderung, des Sozialraum- oder des Immobilienmanagements aufgegriffen werden können. 

Zudem sind die Themen Multifunktionalität und Einzelhandel verstärkt fachgebietsübergreifend zu betrachten, bspw. bei Wohnungsbauplanungen (Sicherung der Nahversorgung) oder der Gewerbeflächenentwicklung.

Wer ist an der Erstellung beteiligt?

Den Prozess der Fortschreibung des Zentren- und Einzelhandelskonzeptes aus 2016 begleiten mehrere Gremien (Begleitkreis, Steuerungsrunde) mit Vertretungen aus Fachämtern des Bezirks, der Senatsebene sowie Politik und Wirtschaft (u. a. Industrie- und Handelskammer, Handelsverband Berlin-Brandenburg, Handwerkskammer, Berlin Partner für Wirtschaft und Technologie GmbH), die an der Erarbeitung steuernd mitwirken. Zusätzlich wurden Erkenntnisse und Ergebnisse in Fachgesprächen mit den wesentlichen Akteurinnen und Akteuren des Lebensmittel-Einzelhandels diskutiert und qualifiziert. Die Federführung liegt beim Stadtentwicklungsamt in enger Abstimmung mit der Wirtschaftsförderung.

Wie geht es nun weiter?

Nach der am 02. September 2024 erfolgten Vorstellung des Konzeptentwurfes vor dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen (StaB) sowie dem Ausschuss für Wirtschaftsförderung, Tourismus und Bürgerdienste (WTB) kann die Information der Öffentlichkeit erfolgen und die Einschätzung der Träger öffentlicher Belange abgefragt werden. 

Ab dem 09. September bis 04. Oktober 2024 findet daher eine Öffentlichkeitsinformation hier über mein.berlin.de sowie weitgehend parallel eine Beteiligung von Behörden und Trägern öffentlicher Belange statt. Danach erfolgt die Auswertung der Hinweise und die Erarbeitung und Abstimmung der finalen Fassung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. 

Voraussichtlich Ende 2024 soll das Konzept durch die bezirklichen Gremien beschlossen und als fachlicher Teilplan der Bereichsentwicklungsplanung die Behördenverbindlichkeit erreicht werden.

Downloadbereich

Anlage 1 - Entwurfsfassung des Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Treptow-Köpenick von Berlin

Anlage 1- Entwurf ZEHK TK 09-2024.pdf

Anlage 1a - Karte der Einzugsbereiche der Nahversorgungsstandorte

Anlage 1a- Bestand Nahversorgung 09-2024.pdf

Anlage 1b - Karte Zentraler Versorgungsbereiche und Fachmarktstandorte

Anlage 1b- Übersicht Konzept 09-2024.pdf

Anlage 2 - Steckbriefe der Zentren und Fachmarktstandorte

Anlage 2- Steckbriefe Zentren- und Fachmarktstandorte_09-2024.pdf

FAQ

Wie kann ich mich beteiligen?

Das Projekt dient vorrangig der Information zum Konzeptentwurf. Jedoch können Sie (Rück)Fragen zum Konzept stellen oder auch Hinweise zu den Inhalten des ZEHK geben. Hierfür kann das Modul „Brainstorming“ oder direkt der Mail-Kontakt zum bearbeitenden Büro bzw. zum Bezirk genutzt werden.

Was passiert mit meinen Fragen?

Die gesammelten Fragen werden nach Abschluss des Beteiligungszeitraums ausgewertet und die Antworten auf der Ergebnisseite des Projekts veröffentlicht. 

Die Ergebnisse der TÖB-Beteiligung fließen in den Abwägungsprozess ein, der Grundlage für die Erarbeitung und Abstimmung der finalen Fassung ist. 

Weitere Informationen zum Verfahren sind auch der bezirklichen Homepage zu entnehmen.

Warum ist nicht überall eine fußläufige Grundversorgung möglich?

Grundsätzlich hat sich der Bezirk weiterhin zur Zielstellung bekannt, mit Rücksicht auf den hohen Anteil älterer Menschen im Bezirk eine möglichst flächendeckende fußläufige Grundversorgung mit Waren des täglichen Bedarfs anzustreben. Damit soll mit einer 10-Minuten-Gehstrecke fußläufig ein entsprechendes Angebot – i.d.R Lebensmittelmärkte-erreicht werden, d.h. es wird ein schematischer Radius von 500 m-Luftlinie bzw. ein erweiterter fußläufiger Einzugsbereich eine 700 m-Luftlinie im ZEHK dargestellt. Dies kann in der Realität bei durchschnittlicher Gehgeschwindigkeit Gehstrecken von bis zu 600 m bzw. rd. 800 bis 1.000 m bedeuten.

Jedoch lässt sich dies nicht überall erreichen, auch wenn der Bezirk überwiegend hier gut aufgestellt ist. 

Das Bezirksamt kann in Bezug auf Einzelhandel keine aktive Ansiedlungspolitik betreiben. Jedoch besteht durch das ZEHK eine Übersicht, wo und unter welchen Rahmenbedingungen Einzelhandel und v.a. Nahversorger außerhalb der Zentren möglich sind. Letztlich obliegt die Entscheidung, ob sich an einem (geeigneten) Standort Einzelhandel ansiedelt den Akteurinnen und Akteuren der Privatwirtschaft. Ein wesentlicher Aspekt hierbei ist die Wirtschaftlichkeit, eine möglichst verkehrsgünstige Lage aber auch die Verfügbarkeit geeigneter Flächen. 

Diese Voraussetzungen sind gerade in den Siedlungsgebieten mit kleinteiliger Grundstücksstruktur bzw. auch in den verdichteten Ortslagen oft nicht ausreichend gegeben. Insbesondere nicht in den Bereichen, die derzeit hier kein fußläufig erreichbares Angebotsdefizit aufweisen. 

Optionen bestehen künftig ggf. bei Nachverdichtungen oder Neubaupotentialen größerer Quartiere v.a. mit planungsrechtlicher Sicherung. Hier soll Nahversorgung – auch als Unterlagerung- künftig stärker mitgedacht, vermittelt und thematisiert werden, insbesondere die Sicherung der fußläufigen Grundversorgung. Dies gelingt nicht in jedem Fall aufgrund der oft fehlenden Rahmenbedingungen für entsprechende Anbieter.  

Daher wird seitens des Bezirks weiterhin auch auf den Ausbau des ÖPNV und damit die Verbesserung der Erreichbarkeit der umliegenden Angebote in den Zentren und Nahversorgungsstandorten orientiert. Dazu gehört die weitere Schaffung von Querungsmöglichkeiten der Hauptverkehrsstraßen, die barrierefreie Ausgestaltung der Haltestellen (Bus, Tram) und die Erhöhung der Taktfrequenz.